Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) trouxe um importante entendimento para o mercado imobiliário: imóveis financiados, mesmo ainda em fase de pagamento, podem ser penhorados em razão de dívidas condominiais.
Mas o que isso significa na prática? Quais os impactos para proprietários, credores e o próprio condomínio?
Neste artigo, vamos explicar a natureza jurídica da dívida condominial, porque essa decisão do STJ é tão relevante e o que ela muda no dia a dia de quem possui ou administra imóveis em condomínio.
O que é a dívida de condomínio?
A dívida condominial surge da obrigação legal de todos os condôminos contribuírem com as despesas do edifício – sejam elas ordinárias (manutenção, limpeza, salários de funcionários) ou extraordinárias (reformas, obras, fundo de reserva etc.).
Trata-se de uma obrigação propter rem, ou seja, vinculada à coisa (o imóvel). Isso significa que, independentemente de quem esteja ocupando o imóvel, a dívida acompanha a propriedade. Se o bem for vendido, por exemplo, o novo comprador assume a dívida condominial já existente.
O que decidiu o STJ?
O STJ firmou o entendimento de que o fato de o imóvel estar financiado e com cláusula de alienação fiduciária (quando o bem é garantia do financiamento bancário) não impede a penhora por dívida de condomínio.
Em resumo, mesmo que o comprador ainda esteja pagando as prestações do financiamento, o imóvel pode ser penhorado e levado a leilão para pagamento do débito condominial.
Segundo a Corte, o crédito condominial tem caráter privilegiado, e o inadimplemento desse tipo de obrigação afeta diretamente a coletividade dos condôminos, já que todos acabam arcando com os prejuízos da inadimplência.
Por que isso muda na prática?
Até então, havia divergência nos tribunais sobre a possibilidade de penhorar um imóvel ainda financiado com cláusula de alienação fiduciária, pois o entendimento de muitos juízes era de que o bem ainda “pertenceria” ao banco até a quitação do contrato. Essa interpretação protegia os financiadores, mas dificultava a efetividade da cobrança das dívidas condominiais.
Com a nova decisão do STJ:
• O condomínio pode promover a penhora do imóvel mesmo que ainda esteja financiado;
• O comprador inadimplente assume o risco de perder o imóvel por dívida condominial;
• O banco que financiou o imóvel passa a ter menor prioridade na execução, já que o crédito condominial é privilegiado por sua natureza propter rem;
• Haverá maior pressão para que os compradores mantenham em dia o pagamento das taxas condominiais.
E o que acontece com o financiamento?
Caso o imóvel seja penhorado e vendido em leilão, o produto da venda servirá, primeiramente, para quitar a dívida de condomínio. O que sobrar, será destinado ao banco credor do financiamento, conforme o contrato de alienação fiduciária.
Se o valor da venda não for suficiente para quitar ambos os débitos, o comprador poderá continuar com uma dívida remanescente junto à instituição financeira.
Conclusão
A decisão do STJ fortalece a posição dos condomínios na cobrança de dívidas condominiais e reforça a responsabilidade dos proprietários com o coletivo.
Quem adquire um imóvel, mesmo financiado, deve estar atento: não pagar o condomínio pode significar perder o bem. Além disso, a medida deve servir de alerta para compradores, síndicos, administradoras e até instituições financeiras, que precisarão redobrar os cuidados na avaliação de riscos.
Se você está enfrentando problemas com dívidas de condomínio ou precisa entender melhor os impactos jurídicos dessa decisão, procure orientação especializada. Um bom planejamento evita surpresas e prejuízos no futuro.