Os juros de obras são valores cobrados pelo banco durante o período de construção de um imóvel financiado. Durante a fase de obras, o banco libera parcelas do financiamento diretamente para a construtora e, até que a obra seja concluída, o consumidor paga apenas os juros incidentes sobre o valor liberado.
Essa cobrança cessa apenas quando o imóvel é finalizado e o financiamento é formalmente consolidado, momento em que começa o pagamento das parcelas a ser amortizadas.
Quando Ocorrer o Atraso na Entrega do Empreendimento
Se houver atraso na entrega da obra, o consumidor pode ser prejudicado, pois continuará a pagar os juros de obras até a entrega definitiva do imóvel, prolongando o tempo em que arcará com essa despesa. Além disso, a cobrança de juros de obra durante o atraso pode ser considerada abusiva, pois o consumidor não está usufruindo do bem.
Responsabilidade do Construtor/Incorporador
A responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel é do construtor ou incorporador, que devem cumprir o prazo estipulado em contrato. O descumprimento gera:
1. Danos materiais: o comprador pode pleitear o reembolso dos valores pagos a título de juros de obras durante o período de atraso, já que não deveria estar arcando com essa despesa. Além disso, pode haver a solicitação de indenização por danos como aluguel de outro imóvel enquanto espera a conclusão da obra.
2. Danos morais: o atraso pode gerar angústia e frustração para o comprador, o que possibilita a busca de indenização por danos morais em casos de atraso prolongado ou de má-fé por parte da construtora.
Responsabilidade da Instituição Financeira na Cobrança dos Juros de Obras
Além da responsabilidade do construtor/incorporador, a instituição financeira que concede o financiamento também possui um papel importante em situações de atraso na entrega do imóvel, especialmente no que se refere à cobrança dos juros de obras.
Quando o imóvel é financiado na planta, o banco que concede o crédito libera o montante para a construtora de forma gradual, conforme o avanço da obra.
Porém, em caso de atraso na obra, o consumidor continua a pagar esses juros, o que pode gerar um ônus financeiro considerável.
Assim, a responsabilidade da instituição financeira em relação a isso decorre de vários fatores:
1. Dever de fiscalização: O banco que financia a obra tem a obrigação de acompanhar o progresso da construção e certificar-se de que os recursos estão sendo utilizados corretamente pela construtora. Caso o atraso seja decorrente de má gestão ou desvio de recursos, o banco pode ser corresponsável, tendo em vista sua falha em monitorar a execução da obra.
2. Cobrança abusiva: Se o atraso na entrega não é justificado e está causando prejuízo ao consumidor, a manutenção da cobrança dos juros de obra por parte da instituição financeira pode ser considerada abusiva. Em alguns casos, a Justiça tem reconhecido a ilegalidade da cobrança desses juros após o término do prazo contratual de entrega, impondo à instituição financeira a suspensão dessas cobranças.
3. Responsabilidade solidária: Embora a principal responsabilidade pelo atraso seja do construtor/incorporador, em alguns casos, a instituição financeira pode ser considerada corresponsável pelos prejuízos sofridos pelo consumidor. Isso ocorre quando há negligência na fiscalização do andamento da obra, bem como não observância aos prazos fixados no contrato com a instituição bancária.
Em resumo, a instituição financeira também pode ser responsabilizada em casos de cobrança indevida ou abusiva de juros de obras durante o atraso da entrega do imóvel. Se o banco não fiscalizar adequadamente a obra ou continuar cobrando os juros após o prazo contratual de entrega, o consumidor tem o direito de buscar judicialmente a reparação desses danos.
Como o Consumidor Deve Agir
Em casos de atraso na entrega, o consumidor tem algumas opções para garantir seus direitos:
1. Analisar o contrato: Verificar o prazo de tolerância estabelecido no contrato (geralmente de 180 dias), e se esse prazo foi ultrapassado sem justificativa, há possibilidade de ação judicial.
2. Notificar a construtora/incorporadora e instituição bancária: A notificação extrajudicial pode ser o primeiro passo para buscar uma solução amigável, pedindo a regularização do atraso ou o reembolso dos juros pagos indevidamente.
3. Buscar a via judicial: Caso não haja acordo, o comprador pode ingressar com uma ação na Justiça solicitando a devolução dos juros de obra, além de possíveis indenizações por danos materiais e morais.
4. Exigir a rescisão contratual: Em casos de atraso significativo, o consumidor pode pedir a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, corrigidos monetariamente, e, eventualmente, pleitear indenização por prejuízos sofridos.
Conclusão
O atraso na entrega de empreendimentos traz uma série de consequências negativas ao consumidor, principalmente no que diz respeito aos juros de obras.
A responsabilidade dos participantes da relação jurídica é bem definida e o consumidor pode, além de buscar a devolução de valores pagos, pleitear indenizações por danos materiais e morais, sendo essencial o acompanhamento jurídico especializado para garantir a defesa de seus direitos.
Fica a dica e até a próxima.