A multa contratual tem como objetivo desencorajar o descumprimento de cláusulas previamente ajustadas entre as partes.
No entanto, no mercado imobiliário, é comum a aplicação de multas em patamares desproporcionais, o que pode caracterizar abuso de direito e justificar sua anulação judicial.
Neste artigo, vamos explicar o que a lei diz sobre o tema, quando a multa pode ser considerada abusiva e como o consumidor ou contratante pode se defender.
O que diz a legislação sobre multas contratuais?
As penalidades por inadimplemento contratual estão previstas no Código Civil, e seu valor deve ser proporcional ao prejuízo causado, além de respeitar o princípio da boa-fé objetiva.
No caso de relações de consumo, como na compra de imóvel com incorporadoras ou locação por imobiliárias, aplicam-se também o Código de Defesa do Consumidor (CDC), que proíbem cláusulas que:
• Coloquem o consumidor em desvantagem exagerada;
• Estabeleçam obrigações desproporcionais;
• Impliquem perda total das prestações pagas.
Exemplos comuns de multa abusiva em contratos imobiliários
1. Desistência da compra de imóvel na planta
Incorporadoras costumam estipular multas de 50% ou até mais sobre os valores pagos, em caso de distrato.
Contudo, a lei do distrato já estabeleceu os limites de multa para esse caso. Já o STJ consolidou que o limite razoável da multa é de até 25%.
2. Multa de locação desproporcional
Contratos de aluguel que impõem por exemplo, multa integral de 3 meses de aluguel, ainda que o inquilino esteja no final do contrato ou tenha permanecido por anos no imóvel, ferem os princípios da proporcionalidade e equidade.
É que o cálculo correto deve observar o art. 4º da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Assim, a multa deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.
A multa é considerada abusiva quando:
• Ultrapassar os limites legais ou jurisprudenciais;
• Ignorar o equilíbrio contratual;
• Impedir a livre resolução do contrato sem penalidade proporcional;
• Estiver embutida de forma oculta no contrato, sem destaque.
Como anular judicialmente uma multa abusiva?
O contratante que se sentir lesado pode requerer de forma administrativa a sua revisão ou buscar o Poder Judiciário para requerer a revisão ou anulação da multa, com base nos seguintes fundamentos:
Conclusão
Conforme se vê, a multa contratual, embora legítima, não pode ser instrumento de opressão ou enriquecimento ilícito.
Especialmente em contratos de compra e venda de imóveis, locações residenciais ou comerciais, é fundamental verificar a legalidade, a proporcionalidade e a transparência da cláusula penal.
Portanto, caso identifique abuso, o consumidor ou contratante tem amparo legal para anular ou reduzir a multa, protegendo seus direitos.