O financiamento imobiliário é uma ferramenta amplamente utilizada por aqueles que buscam adquirir um imóvel, permitindo o pagamento do mesmo de forma parcelada ao longo do tempo.

No entanto, em situações em que o devedor não cumpre com as obrigações contratuais, como o não pagamento das prestações, o banco credor pode se utilizar do instituto da execução extrajudicial, por força da alienação fiduciária e consolidar a propriedade imobiliária.

A consolidação da propriedade é um procedimento previsto na legislação brasileira, especialmente no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que permite ao banco credor consolidar em seu nome a propriedade do imóvel financiado quando o devedor deixa de honrar com suas obrigações contratuais.

Entretanto, mesmo após a consolidação do imóvel pelo banco, ainda é possível discutir a reativação do contrato de financiamento, dependendo das circunstâncias específicas do caso.

Uma das possibilidades de reativação do contrato de financiamento imobiliário após a consolidação do imóvel é a existência de cláusulas contratuais que prevejam essa situação.

Outra possibilidade de acordo com a legislação vigente, é o exercício do direito de preferência, até a realização do segundo leilão.

Além disso, mesmo na ausência de previsão contratual expressa, é possível discutir a reativação do contrato com base em nulidades do procedimento de execução extrajudicial, princípios gerais do direito, como o princípio da boa-fé objetiva e o princípio da função social do contrato.

Nesse sentido, é possível demonstrar que a instituição bancária não seguiu à risca a legislação atinente a matéria, maculando toda a execução extrajudicial.

Por outro lado, caso o devedor consiga demonstrar sua capacidade de honrar com as obrigações contratuais, é legítimo que se permita a reativação do contrato, evitando assim prejuízos desnecessários para ambas as partes envolvidas.

Contudo, é importante ressaltar que a reativação do contrato após a consolidação do imóvel pelo banco não é automática e está sujeita à análise do caso concreto pelo Poder Judiciário.

Portanto, é fundamental que o devedor busque orientação jurídica especializada para avaliar a viabilidade de discutir a reativação do contrato e adotar as medidas cabíveis para proteger seus interesses.

Em suma, embora a consolidação da propriedade pelo banco credor represente uma medida drástica decorrente do inadimplemento do devedor, ainda é possível discutir a reativação do contrato de financiamento imobiliário em determinadas situações, seja com base em cláusulas contratuais específicas, ausência de cumprimento da legislação ou pelos princípios gerais do direito.

Todavia, tal discussão deve ser pautada em uma análise criteriosa do caso concreto e acompanhada por profissionais especializados em direito imobiliário e contratual.

Fica a dica e até a próxima.

Adquirir um imóvel é um dos marcos mais significativos na vida de uma pessoa. No entanto, em muitos casos, essa transação ocorre por meio de um contrato de gaveta, uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro.

Apesar da praticidade inicial, essa forma de aquisição pode acarretar problemas legais no futuro. Neste artigo, abordaremos como regularizar um imóvel adquirido por contrato de gaveta, garantindo segurança jurídica ao comprador.

O contrato de gaveta é uma modalidade informal de compra e venda de imóveis, na qual o vendedor transfere a posse do imóvel ao comprador, mas a propriedade permanece em seu nome.

Essa prática é comum em situações em que o vendedor ainda está quitando o financiamento do imóvel ou quando deseja evitar custos relacionadas à transferência oficial da propriedade.

Embora o contrato de gaveta seja uma alternativa rápida e acessível para aquisição de imóveis, ele apresenta alguns riscos para ambas as partes envolvidas.

Para o vendedor, há o risco de o comprador não cumprir com suas obrigações, como pagar as prestações do financiamento, por exemplo, resultando na perda do imóvel. Além disso, o vendedor ainda é o proprietário legal do imóvel, o que pode gerar complicações em caso de disputas judiciais ou problemas com credores.

Assim visando evitar problemas, apresentamos alguns passos para regularizar o imóvel.

1. Verificar a situação do imóvel: O primeiro passo é obter todas as informações relevantes sobre o imóvel, analisar possíveis pendências judiciais, dívidas, incluindo a situação do financiamento (caso haja), dentre outros.

2. Negociar com o vendedor: Uma vez que o comprador tenha ciência da situação do imóvel, é importante negociar com o vendedor os termos da transferência da propriedade. Isso pode incluir o pagamento das parcelas restantes do financiamento, quitação de dívidas e assinatura de um contrato de compra e venda oficial.

3. Realizar a escritura pública: Após chegar a um acordo com o vendedor, é necessário lavrar uma escritura pública de compra e venda em cartório. Nesse documento, as partes envolvidas formalizam a transferência da propriedade do imóvel, garantindo segurança jurídica ao comprador.

4. Registrar a escritura no Cartório de Registro de Imóveis: Após a lavratura da escritura pública, é fundamental registrar o documento no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse registro é essencial para que a transferência de propriedade tenha validade perante terceiros e para evitar problemas futuros.

5. Atualizar o cadastro junto aos órgãos competentes: Por fim, o comprador deve atualizar o cadastro do imóvel junto aos órgãos competentes, como prefeitura e concessionárias de serviços públicos, garantindo que todas as informações estejam corretas e atualizadas.

Regularizar um imóvel adquirido por contrato de gaveta pode parecer uma tarefa complexa, mas é fundamental para garantir segurança jurídica ao comprador e evitar problemas futuros.

Ao seguir os passos descritos e contar com a assistência de profissionais especializados, é possível realizar essa regularização de forma eficiente e sem complicações.

Lembre-se sempre da importância de buscar orientação jurídica adequada para garantir que todas as etapas sejam realizadas corretamente.

Fica a dica e até a próxima.

A venda de imóveis é uma transação comum, seja para investimento, diversificação de patrimônio ou simplesmente para mudança de residência. No entanto, é importante estar ciente das implicações fiscais associadas a essa transação, especialmente no que diz respeito ao ganho de capital. Neste artigo, exploraremos o conceito de ganho de capital na venda de imóveis e discutiremos as regras e estratégias para minimizar a carga fiscal nessa situação.

O Que É Ganho de Capital?

Ganho de capital, em termos simples, refere-se ao lucro obtido na venda de um ativo, neste caso, um imóvel. Esse lucro é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição do imóvel. Em muitos países, incluindo o Brasil, os ganhos de capital estão sujeitos à tributação, e é crucial compreender as regras para calcular e pagar os impostos associados a esses ganhos.

Regras e Isenções no Brasil

No Brasil, os ganhos de capital na venda de imóveis estão sujeitos ao Imposto de Renda (IR). A alíquota é de 15% sobre o lucro obtido na venda do imóvel, mas existem isenções e regras específicas que podem afetar a tributação. Algumas delas incluem:

Isenção de até R$ 35.000: Se o ganho de capital for de até R$ 35.000 na venda de um único imóvel residencial, o vendedor está isento do pagamento do imposto.

Isenção em caso de compra de outro imóvel: Caso o vendedor utilize o valor obtido na venda para adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, ele pode estar isento do imposto.

Redução do imposto com imóvel adquirido antes de 1988: Se o imóvel vendido foi adquirido antes de 1988, há uma redução da alíquota do imposto.

Venda de um único imóvel de até R$ 440.000.

Estratégias para Minimizar a Tributação

Há várias estratégias que os proprietários de imóveis podem adotar para minimizar a tributação sobre ganho de capital na venda de imóveis:

Utilizar a isenção para reinvestimento: Como mencionado anteriormente, reinvestir o valor obtido na venda em outro imóvel residencial pode permitir a isenção do imposto.

Planejamento tributário: Planejar a venda do imóvel de forma a otimizar os ganhos de capital e aproveitar as isenções disponíveis.

Considerar a venda de bens antes de 1988: Imóveis adquiridos antes desse ano têm a vantagem de uma alíquota reduzida de imposto devido à correção monetária.

Consultar um profissional de impostos: Um contador ou consultor fiscal pode ajudar a estruturar a venda de modo a minimizar a carga tributária.

Conclusão

O ganho de capital na venda de imóveis é um aspecto importante a ser considerado por quem planeja realizar essa transação. Compreender as regras fiscais, as isenções e as estratégias para minimizar a tributação é fundamental para maximizar o retorno da venda de um imóvel. Consultar um profissional de impostos ou um contador pode ser uma excelente maneira de assegurar que você esteja cumprindo as obrigações fiscais e aproveitando ao máximo as vantagens disponíveis. Portanto, antes de vender um imóvel, é aconselhável buscar orientação profissional para evitar surpresas desagradáveis no momento de declarar seus ganhos de capital.

Fica a dica e até a próxima.

obs: texto corrigido através da colaboração do Dr. Renato Melo, o qual agradeço a dica e participação.

Segurança é algo primordial na vida das pessoas e geralmente é o que muitos procuram e esperam na hora de trocar a casa por um apartamento.

O ato de chegar na residência com tranquilidade e encontrar todos os seus pertences intactos, em ordem, é uma das maiores satisfações de quem busca a paz e serenidade de se morar em condomínio.

No entanto, essa paz é perturbada quando algo inesperado acontece, ou seja, quando a sensação da perda invade o lar na medida em que o condômino perde algum objeto de seu patrimônio.

Nesse momento o desespero bate a porta e a primeira afirmação que vem à mente é a responsabilização do Condominio, para reparar o dano sofrido.

Partindo dessa premissa será mesmo o condomínio o responsável por eventual furto em suas dependências ou no interior do apartamento de seu condômino?

De maneira bem objetiva, afirmamos que nem sempre o condomínio será responsabilizado pela perda sofrida, já que sempre será necessário analisar os fatos sob o prisma legal e regimental.

É que a resposta para a pergunta vem estampada na convenção ou no regimento interno do condomínio e os Tribunais têm se valido do que consta nesses documentos para analisar a responsabilidade do condomínio.

Assim, caso a convenção ou o regimento interno afastem a responsabilidade, não adianta ingressar contra o condomínio para ser indenizado pelo patrimônio perdido.

Mas é como ficar o dano sofrido pelo condômino?

Neste caso é necessário observar a questão da segurança que envolve o empreendimento, para verificar a falha cometida, a exemplo de uma possível negligência da empresa que presta serviço, ausência de câmeras de segurança que possam mostrar o autor do furto, etc.

Necessário lembrar que todos tem responsabilidade de defender a segurança tanto em sua unidade habitacional quanto nas áreas comuns do edifício e a ausência dessas observações também poderá ser causa de uma responsabilização do empreendimento.

Desta forma, mostra-se necessário a análise da documentação condominial, bem como que seu representante adote todas medidas necessárias a proteção de seus moradores e proprietários.

Fica a dica é até a próxima.

O tema a ser abordado hoje partiu da dúvida enviada pelo Sr. José Henrique, o qual foi sondado para ser fiador em um contrato de locação imobiliária. As dúvidas residem tanto na responsabilidade quanto nas consequências advindas deste encargo.

Pois bem, a fiança é a forma tradicionalmente mais utilizada nas locações imobiliárias. Nesta modalidade o locatário indica uma pessoa física ou jurídica para garantir a liquidez do débito em caso de inadimplência do mesmo.

Nesta modalidade, o fiador na qualidade de devedor solidário, responsabiliza-se inclusive com seu patrimônio pessoal, pela satisfação das obrigações financeira assumidas pelo locatário, assumindo também os acessórios da dívida principal.

Em sendo o fiador pessoa física, o locador fará uma análise minuciosa nos cadastros restritivos de créditos, além de verificar sua capacidade econômica e financeira.

Já se o fiador for pessoa jurídica, o locador irá analisar os documentos societários, bem como solicitar certidões na junta comercial e nos órgãos do Poder Judiciário.

Apresentado o fiador, o locador não pode ser obrigado a aceitá-lo, caso o mesmo não seja pessoa idônea, se não for domiciliado no mesmo município onde tenha que prestar a fiança ou se não possuir bens suficientes para o cumprimento da obrigação assumida.

Lembre-se que neste caso o locador não só pode, como deve exigir a substituição do fiador apresentado. Outra coisa a ser observada é que o instituto da fiança é regulado pelo Código civil, o qual em seu artigo 818 conceitua a responsabilidade do fiador em satisfazer a obrigação assumida pelo devedor, caso ele não cumpra.

Deve-se registrar que o fiador pode ser exonerado de sua obrigação a qualquer tempo, se assim lhe convier; Que não é aconselhável a renúncia ao benefício de ordem e que em caso de ser casado precisará da autorização de seu cônjuge.

Por fim é crucial que o propenso fiador tenha em mente o grau de sua responsabilidade nesta garantia, uma vez que em caso de ter um único bem, poderá vir a perdê-lo diante da inadimplência do locatário.

Isto porque o artigo 3º da Lei nº 8.009/90 deixa claro que a impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução, salvo se movida por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Portanto, não se mostra aconselhável ser fiador se a pessoa tem um único imóvel.

Fica a dica e até a próxima.

O maior receio de um inquilino é ser surpreendido com a notícia de que o imóvel em que habita será vendido. Tenham certeza que a pergunta mais recorrente em relação a isso é: Mas qual o meu direito como locatário?

Partindo dessa dúvida iremos abordar o tema de forma simples e tentar tranquilizar aqueles que moram de aluguel.

A princípio deve-se destacar que de acordo com o artigo 27 da lei de locações, o locatário tem direito de preferência na aquisição do imóvel e o locador deve dar ao locatário conhecimento de seu interesse de vender o bem, por escrito, mediante notificação.

Deve ainda informar ao locatário todas as condições relativas a venda a exemplo do preço, forma de pagamento e existência de algum ônus reais (se for o caso).

Assim que o locatário receber a respectiva notificação, o mesmo tem o prazo de 30 dias para manifestar sua aceitação ou não. No entanto, caso entenda que o valor requerido pelo imóvel está alto, ou seja, fora da realidade de mercado, o locatário deve buscar avaliações do imóvel e demonstrar que o preço está acima do mercado.

Nota-se, portanto, que o direito de preferência do locatário é uma obrigação legal imposta ao locador e caso ele não observe essa regra, o locatário pode requerer a propriedade para ele, além de perdas e danos.

Contudo, o locatário deve observar que caso queira reivindicar seu direito à aquisição da propriedade, o contrato de locação deve estar averbado à margem da matrícula do imóvel, pelo menos trinta dias antes da alienação.

Além disso e caso seu direito de preferência tenha sido preterido, o locatário ainda deve depositar em juízo o mesmo valor pago pelo adquirente, juntamente com as despesas do ato de transferência. O respectivo deposito judicial deve ser realizado no prazo de 180 dias contados a partir do registro de transferência da propriedade do imóvel a terceiros.

Sendo assim é necessário que tanto o locador quanto o locatário observem as regras instituídas em lei na hora de desejar vender e/ou adquirir a propriedade alugada.

Fica a dica e até a próxima

A aquisição de um imóvel é sempre um passo muito importante na vida das pessoas, pois geralmente se trata de um planejamento de anos, aliado a um bom tempo de reserva financeira.

No entanto, alguns pecam quando adquirem um bem tão valioso sem as devidas cautelas. As vezes fazem a transação imobiliária sem que o imóvel esteja regularizado, ou seja, devidamente documentado.

Sabemos o quando é dispendioso escriturar e registrar um imóvel, no entanto, este ato se mostra necessário para a segurança jurídica da transação imobiliária.

Além disso, o imóvel regularizado goza dos seguintes benefícios:

1. Valorização: um imóvel regular tem o seu valor de mercado real acompanhando sempre a valorização imobiliária da região;
2. Crédito imobiliário: Estando o imóvel com toda a documentação em dia, pode o mesmo ser financiado por qualquer instituição bancária;
3. Facilitação na venda: imóveis regularizados tem a venda facilitada tanto da forma a vista quanto financiada, uma vez que diminui despesas com eventuais correções de documentos e registros.
4. Transmissão aos herdeiros: Quando o imóvel está devidamente escriturado, registrado e com seus impostos em dia, em caso de falecimento de seu titular, a transmissão através da herança mostra-se mais simples para os herdeiros, fazendo com que se ganhe tempo e poupe dinheiro.

Como se vê, as vantagens de estar com o imóvel regularizado são muitas e só trazem benefícios ao seu titular e a quem está adquirindo.

Assim, na hora de se fazer uma aquisição imobiliária, procure sempre um imóvel com toda a documentação em ordem. Fazendo isso você evitará problemas futuros.

Fica a dica e até a próxima.