A expectativa de manutenção da Selic em dois dígitos pelo menos até 2020 deve segurar o ímpeto do financiamento imobiliário no Brasil nos próximos anos, tanto pelo menor volume de recursos da poupança quanto de instrumentos de mercado, segundo especialistas.
"O ponto de equilíbrio no empréstimo imobiliário é em nível um pouco inferior ao atual, dados os níveis de juros", disse o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) e diretor de crédito imobiliário do Santander Brasil, Gilberto Duarte.
No ano passado, o volume desembolsado pelos bancos para compra de imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), maior fonte de recursos para o setor, caiu 33%, a R$ 75,6 bilhões. A previsão da entidade é que esse montante caia para R$ 60 bilhões neste ano e recue para R$ 50 bilhões em 2017. Isso significaria voltar a níveis anteriores a 2010.
Para Duarte, esse quadro reflete em parte os sucessivos resgates na poupança. Segundo o Banco Central, a caderneta teve saída líquida de R$ 24 bilhões no primeiro trimestre. Isso após resgates de R$ 53,6 bilhões em 2015.
O movimento segue-se ao aumento da Selic desde 2013, que passou da mínima histórica de 7,25% para os atuais 14,25% ao ano. A Selic é uma referência de remuneração para títulos públicos pós-fixados. A poupança oferece 6% ao ano, acrescida de TR.
Para o presidente da Abecip e diretor do Santander Brasil, a poupança só voltará a ser um investimento competitivo quando a Selic cair para próximo de 10% ao ano. A leitura é que, mesmo com rentabilidade ainda menor, a poupança voltaria a atrair captações, dado que a rentabilidade é isenta de Imposto de Renda.
Pelas projeções mais recentes do mercado colhidas pelo Banco Central no Boletim Focus, a Selic começará um ciclo de queda ainda neste ano, chegando a dezembro em 13,75%. Mas daí em diante, o ritmo de queda será muito suave, caindo para 11% até o fim de 2019 e, para 10,5% em 2020.
De acordo com Teotônio Rezende, diretor de habitação da Caixa Econômica Federal, maior concessora de empréstimo habitacional do país, o mesmo raciocínio vale para instrumentos de captação de recursos no mercado, que também precisariam oferecer rentabilidades atrativas.
"Enquanto a Selic não voltar a um dígito, o ritmo do mercado não volta a acelerar", disse Rezende.
A própria Caixa tem sido obrigada a lastrear parte dos empréstimos feitos para o setor em papéis de mercado, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), que têm custo maior, o que tem pressionado suas margens operacionais.
Em relatório emitido na véspera, a agência de classificação de risco de crédito Fitch afirmou que a Caixa já viu suas despesas de provisionamento ultrapassarem o lucro operacional em 2015, o que provocou um prejuízo operacional.
Taxas e distratos maiores
Além de enfraquecer a demanda, juros maiores têm assombrado construtoras e incorporadoras com o aumento dos distratos, quando os candidatos a mutuários desistem do contrato de financiamento.
Um levantamento da Abrainc, que representa incorporadoras, em conjunto com a Fipe, mostrou que o total de distratos no último trimestre de 2015 subiu cerca de 20% sobre um ano antes, movimento motivado em parte por juros mais altos.
Segundo o sócio da construtora Plano & Plano, Rodrigo Luna, juros maiores podem comprometer inclusive as operações dentro do programa habitacional federal Minha Casa, Minha Vida. Mesmo financiado com recursos do FGTS, que tem custo de 3% ao ano, a terceira fase do programa, lançado no mês passado, tem taxas de juros maiores para os tomadores.
"Isso vai dificultar o acesso ao programa e reduzir o número de contratações", afirmou Luna em evento nesta semana.
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